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Résumé :
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L'étalement des grandes métropoles urbaines est en train de modifier la structure spatiale de vastes territoires. Une des clefs de lecture de ces transformations se trouve dans les liens entre le marché foncier agricole et le marché foncier résidentiel dans les zones périurbaines. Ces liens sont en effet le lieu privilégié d'observation du processus de changement de vocation des sols, qui précède l'urbanisation effective. Nous développons dans cet article un modèle hédonistique visant à quantifier ces liens et rendre explicites les phénomènes d'anticipation à l'oeuvre dans le périurbain. Dans cette perspective, nous adoptons une modélisation hédonistique intégrant une formalisation des anticipations sur la vocation future de terres agricoles formées par les acheteurs. Ce modèle, estimé en deux étapes, mobilise une transformation box-cox de la variable endogène et des variables explicatives avec test conjoint de l'hétéroscédasticité et de l'autocorrélation spatiale, et s'appuie sur les transactions des marchés des terres agricoles, des terrains constructibles et des maisons individuelles sur une période de 10 ans dans les Bouches-du-Rhône (plus de 36 000 mutations utilisées). L'utilisation d'un SIG (Système d'information géographique) à l'échelle de la section cadastrale, nous permet de disposer d'une description très détaillée de l'environnement des biens fonciers et de mettre en perspective les effets, sur les phénomènes d'anticipation, des variables telles que la distance aux pôles urbains, les zonages du POS, la population des communes et de sa composition, la fiscalité, etc. Nous montrons que les effets d'anticipation ont un effet global dominant sur le marché des terres agricoles et que l'encadrement de ce marché par les POS et la SAFER n'est pas suffisant pour les contrôler.
The urban growth is modifying the structure of territories. In the bonds between agricultural and residential land market, we can observe this change grounds destination, before the urbanization. We develop in this article an hedonistic model for quantify these bonds. We adopt a hedonistic modelisation with a formalization of owners anticipations. This model, estimated in two stages, mobilizes a transformation box-cox of the endogenous variable and explanatory variables with joint test of heteroscedasticity and the space autocorrelation. It is based on the land and urban transactions, over 10 years in Bouches du Rhône district (more than 36 000 changes used). We use a GIS (Geographical information system) on the scale of the cadastral section, for a very detailed description of the environment (distance to the urban center, zonings, population, fiscality, etc.). We show that the effects of anticipation are dominating the land market and the land policy is not sufficient to control them.
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